以划拨土地及地上建筑物作为抵押物的抵押合同，经过审批的有效，且办理抵押登记手续视同审批
案情
年6月10日，大洼支行某营业所与某农场水电管理站签订了《抵押担保借款合同》，水电管理站“以土地作为本合同载明的贷款本息的抵押物”。合同签订后的年6月16日，某营业所向某水电管理站发放了贷款。年6月10日，大洼支行某营业所与某农场水电管理站签订了房地产抵押物清单，水电管理站以划拨国有土地使用权的土地作抵押物。年6月11日，某营业所与某水电管理站在大洼县土地管理局办理了国有土地使用权抵押证书，并注明“本宗土地系划拨土地使用权抵押，抵押人未办理土地使用权出让手续补交土地出让金”。同时约定“抵押期为1年，期满15日前到土地管理部门办理变更手续，如需继续抵押，重新办理此手续”。贷款到期后，大洼支行某营业所起诉水电管理站主张以土地抵押承担抵押担保责任。
分析
本案的争议焦点在于抵押划拨土地及地上建筑物的合同是否有效。
1.仅以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
《物权法》第一百八十二条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”
在序言中我们知道，对于房地产的转让和抵押，有一个“地随房走”的原则。本案中，当事人双方以划拨国有土地使用权的土地作抵押物，未约定其上建筑物是否抵押。但是根据物权法的规定，抵押人未将划拨土地之上的建筑物应当一并抵押的，视为建筑物和土地一并抵押。
2.将建筑物与划拨的土地使用权一并设定抵押，必须审批，否则抵押无效
年04月18日施行的《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条：“如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效。”
在房地一并抵押的前提下，根据该司法解释可知，对于划拨土地的抵押必须履行审批手续，否则抵押无效。
本案中，双方当事人在土地行政管理部门依法办理了抵押登记，那么抵押登记与审批手续有什么关系，当事人能否以办理了抵押登记为由主张抵押合同有效呢？
3.土地行政管理部门依法办理抵押登记，视为审批，抵押有效
年1月15日发布的《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》：“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。”
最高人民法院转发该《通知》：“在《通知》发布之日起，人民法院尚未审结的涉及国有划拨土地使用权抵押经过有审批权限的土地行政管理部门依法办理抵押登记手续的案件，不以国有划拨土地使用权抵押未经批准而认定抵押无效。”
此通知在上一条提到的最高院批复施行之后发布，因此在年1月15日之后，法院未审结的国有划拨土地抵押案件，抵押经过有审批权限的土地行政管理部门依法办理抵押登记手续的，视同已经审批，不能以此为由认为无效。
本案在年1月15日前未审结，适用该通知。在年6月11日，双方当事人在大洼县土地管理局办理了国有土地使用权抵押证书，并注明“本宗土地系划拨土地使用权抵押，抵押人未办理土地使用权出让手续补交土地出让金”。即当事人办理了抵押登记，视同办理了审批，因此本案抵押合同有效。
审理
本案经过盘锦中院二审审理，认为被上诉人所抵押的土地已经过土地行政管理部门依法办理抵押登记，因此本案土地使用权抵押合同依法有效，被上诉人应按抵押合同的约定继续履行，判决水利服务站以该土地使用权承担抵押担保责任。
文：苑春壹实习律师
朋信国资律师团队
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