观汇出国ID:guanhuivisa年以一种猝不及防的方式拉开了帷幕，并且在持续升温的健康卫生安全、民族矛盾、地缘冲突等各种世界性事件中踉跄过半，不过随着全球各地逐渐的复工，经济复苏的这一股暖流体现在人们对各项事务的积极预期上，如相较三月国际股市的最低点，摩根士丹利、纳斯达克、标普的全球指数已分别攀升了40%、46%和30%多。聪敏的投资人也将视线放到了地产市场，美国在线地产数据公司Redfin和Zillow指出，通过网站流量的正常化和抵押贷款申请数的大幅上升，预计消费者已做好购买的准备。随着美国进入新冠肺炎疫情的第三个月，地产市场已出现了积极回弹的信号。《福布斯杂志》在5月底的报道中提到，随着房价、新上市房源、抵押贷款申请的缓慢增长，全美地产行业正在从疫情中恢复，其中某些市场的复苏比其他城市更快、更强劲，这得益于当地强劲的经济、稳定的就业和较轻的疫情冲击，在这些城市中，“最引人注目的新冠肺炎疫情后的反弹故事可能发生在美国首都”。美国互联网房地产经纪公司Compass的数据显示，华盛顿特区（WashingtonD.C.）大都会经历了“最令人印象深刻的”房地产市场复苏，当地的房屋销售合同在新冠疫情期间触及谷底时，较疫情前成交量降低了49%，不过截止到5月底，已攀升了%，与疫情之前相比，华盛顿特区房屋销售合同的数量已增加了一倍，平均房价较去年同期上涨了5.1%。地产网UrbanTurf也在6月的报道中指出，过去8周新房成交的记录表明了华盛顿特区的房屋市场正在复苏。过去8周华盛顿特区的新房成交记录（今年4月初的新房签约量与去年同期还有很大差距，但在过去三周内大幅上升，甚至在5/25日一周超过了年同期的总销量）商业地产方面，虽然很多项目在疫情期间按下了“暂停键“，金融机构们也持观望态度，但各个资产板块，包括公寓、写字楼、工业物业等，一直仍有项目在交易，或新项目启动施工。房地产专业媒体Bisnow近期在DC举行的行业研讨会上，高纬环球（CushmanWakefield）的副主席BillCollins提到，尽管短时间内的经济预期不容乐观，但我们可以自信地说，两三年后需求将会回到正常水平。这个时间跨度，正好也是一个项目从无到有所需要的时间。如果开发商现在拿到一块地，从初期规划到开始施工大约需要1–2年，再加上3年左右的施工期，当项目完工：1）需求端已经恢复2）该项目获得了较大的成本优势。关于第二点，大家可能知道，近年来地产行业的持续繁荣使建筑成本居高不下，建筑材料成本、人工成本方面皆有相当的压力，而此次疫情期间新开发增量的放缓，将有效减轻这方面的压力，研讨会上，有关开发商的负责人也提到，近年来新开发项目的收益率在紧缩，接下来将有望提升。那么，后疫情时代，究竟什么会成为一个地产市场源源不断的推动力呢？地产研究公司Nuveen从城市的就业情况、行业分布、受疫情影响程度、经济和财*健康等多角度出发，分析得出全美最能抵御疫情的前五大城市，分别是：圣何塞、纳什维尔、罗利、华盛顿特区和盐湖城。我们也将从这些角度分享华府地产市场的稳健性和能持续吸引投资者的内在驱动。
就业环境相对稳定
由于华盛顿特区的*治属性，这座城市承载了美国联邦*府和特区地方*府的各级部门和机构，以及与此相关联的国家广播媒体、国防企业、网络安全服务商等各类衍生行业，正如Compass的高级副总裁达纳·赖斯说的：“由于各种原因，华盛顿特区是一个独特的市场，有许多需求驱动因素。不仅联邦*府提供工作，我们还有外交使团、国际货币基金组织、世界银行和美国国立卫生研究院等。我们有很多稳定的就业行业，它们不一定会受到当前疫情的严重和直接的影响”。
行业构成丰富多样
除去*府及相关辅助行业稳定的就业供给外，新兴非周期性行业，如高新科技和互联网大型企业的加入持续在华盛顿特区创造多元化的经济。亚马逊全球第二总部所创造的直接就业就达3.7万个，谷歌、微软和其他高科技公司在华府的分公司也带来了更多的就业机会。年，仅华盛顿特区主城区就增加了5.4万个就业岗位，其中88%由私营企业创造。DC大都会目前主要的行业包括国防相关*工行业、媒体、专业服务（律师、游说机构等）、IT、通讯、网络安全、高等教育、医疗生物科技、房地产、旅游等。数据显示，仅财富强榜单公司的总部，就有16家在坐落于DC。Nuveen也指出，一个城市产业结构的多样化为经济提供了源动力，在疫情这样的突发事件中，受疫情影响的产业在整个经济中的占比较小才是反弹的关键。截止年在全美50个大型城市中，受疫情影响较大的服务性行业，在整个经济中的就业占比（华盛顿特区占比较小，是受影响最小的五个城市之一）
人口年轻且收入较高
华盛顿特区是一个“平均收入高而平均年龄很低的地区”，作为全美平均家庭收入最高、全美高学历人口占比榜首的城市，居民的平均年龄是35.3岁，家庭平均年收入$,（年全美家庭平均年收入$89,），本科及以上学历人口占比在60%以上，并且这些高知、高收入人群在过去的5年中以13%的人口速度在增长，这也得益于华府丰富的就业岗位、良好的城市经济水平、便利的公共交通和舒适宜人的居住环境等。（由明尼苏达大学统计的年全美收入数据显示，华盛顿哥伦比亚特区以$,的平均家庭年收入，位居全美榜首）基于优质的城市纹理和投资环境，DC一直是全球投资者最青睐的地产市场之一，而每在经济过渡期，更加凸显的抗压和抗周期能力，都使其成为国际投资者地产配置的首选目的地。
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